任意後見制度を利用して不動産売却をおこなう方法とは？

最近は、終活として身の回りを整理しておきたいと考える方が増えています。
ご自身で判断できるうちに解決できれば良いのですが、認知症などによって判断能力が低下し、ご家族に伝えられなかったということもあるかもしれません。
そのような場合に備えて、任意後見制度を利用することを検討してみてはいかがでしょうか。
今回は、任意後見制度とはなにか、その利用方法や任意後見人による不動産売却について解説します。
千葉県松戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却を検討する際に知っておきたい「任意後見制度」とは？

まず、不動産売却を検討するにあたって、任意後見制度とはどのような制度なのか、またどのような場合に必要なのかなど、基本的な内容についてご説明します。

任意後見制度とは？

任意後見制度とは、ご自身で選んだ「任意後見人」に、財産管理や日常取引などを代理でおこなってもらう制度で、成年後見制度のうちの一つです。
たとえば、財産管理、介護サービスに関する事務手続きなど、判断能力が低下した際にはご自身でおこなうことが困難になる可能性があります。
また、判断能力が低下して、よくわからないままなにかの契約を結んでしまうといった詐欺被害にあうケースもあるでしょう。
そのような場合に困ることのないよう、任意後見人を引き受けてくれる方（任意後見受任者）に代わりにしてもらいたいことを「任意後見契約」で決めておくのです。
なお、成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
法定後見制度とは、すでに認知症などが原因で判断能力が低下したあとに、親族などが家庭裁判所に申し立て、家庭裁判所が成年後見人を選任する制度です。
したがって、ご自身が後見人を選び委託したい内容を決められる「任意後見制度」のほうが、本人の意思が反映しやすくなります。

契約によって任意後見人に委託できる基本的な仕事内容

財産の管理
不動産や預貯金などの管理、年金の管理、税金や公共料金の支払い、遺産分割協議などの相続手続きといった財産の管理をおこないます。
不動産売却の際の売買契約についても、代行します。
介護や生活面の手配
入院手続き・医療費の支払い・要介護認定の申請・介護サービスの契約・施設への入所手続きなどを代行します。
このように、任意後見人がおこなうのは、財産の管理や各種手続きがメインです。
食事や入浴の補助といった、介護サービスを提供するわけではないことを知っておきましょう。

任意後見人は誰がなれるのか

成人であれば、身内の方でも友人でも、信頼できる方であればどなたでも任意後見人になれます。
ただし、破産者や不正な行為をおこなった過去がある方など、法律がふさわしくないと定めている事由のある方は任意後見人になれません。
また、弁護士、司法書士、社会福祉士といった専門家に依頼することもできます。
「依頼できる人がいない」「親族間でもめごとになるかもしれない」という方は、専門家に依頼すると良いでしょう。

任意後見人の仕事はいつから始まるのか

委任者の判断能力が低下した時点で、任意後見人になることを引き受けた「任意後見受任者」や親族の方が、「任意後見監督人」を選任してほしい旨を裁判所に申し立てます。
家庭裁判所が任意後見人を監督する「任意後見監督人」を選任し、任意後見受任者は任意後見人として、契約で定めた内容の仕事を始めます。

不動産売却のために知っておくべき「任意後見契約」の締結方法

では、不動産売却を検討するにあたり、ご自身の判断能力が低下した場合に備えて「任意後見契約」の締結方法を把握しておきましょう。

任意後見契約の締結方法

前章でもお伝えしたように、任意後見契約とは、ご自身の判断能力が低下した場合に備えて、代わりにしてもらいたいことを信頼できる方に依頼し、引き受けてもらう契約のことです。
この任意後見契約は、公正証書により締結しなければなりません。
任意後見契約の内容が決まったら、委任者と任意後見受任者の双方が、公証役場に出向いて公正証書を作成します。
作成した任意後見契約は、公証人の嘱託により法務局で登記されます。

任意後見契約に必要な書類

委任者に関するもの

• 戸籍謄本
• 住民票
• 印鑑登録証明書または顔写真付きの身分証明書（運転免許証など）

任意後見受任者に関するもの

• 住民票
• 印鑑登録証明書または顔写真付きの身分証明書（運転免許証など）

これらのほかに、医師の診断書や財産目録、不動産の登記簿謄本などが必要になる場合があります。

任意後見契約の作成費用

• 公証役場の手数料…1契約につき1万1,000円
• 法務局に納める印紙代…2,600円
• 法務局への登記嘱託料…1,400円

不動産売却を検討するにあたって、任意後見契約を締結する場合は、上記のような書類や費用が必要になることを把握しておきましょう。
なお、事情により公証役場に行くのが困難な場合は、公証人に自宅や病院などに来てもらうことが可能です。
ただし、その場合は手数料が5,500円加算され、さらに日当と現地までの交通費がかかります。
また、判断能力が衰退してきた場合でも、医師の診断書や関係者の供述などを参考に契約締結の能力があると判断されれば、任意後見契約を締結することができます。

任意後見人が不動産売却をおこなって自宅を処分する際のポイント

法定後見制度の場合は、居住用の不動産売却をおこなって自宅を処分することについて、家庭裁判所の許可が必要です。
しかし任意後見では、居住用の不動産売却について、任意後見契約によって代理権を付与している場合は、家庭裁判所や任意後見監督人の許可は必要ありません。
前章でもお伝えしましたが、任意後見契約は法務局に登記されます。
登記をすることで、任意後見人の氏名や代理権の範囲を記載した「登記事項証明書」を法務局で取得でき、任意後見人は代理権を証明することができるのです。

任意後見人は善管注意義務を負う

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」のことで、一般的・客観的に要求される程度の注意をおこなう義務という意味です。
不動産売却をおこなって自宅を処分する場合も、任意後見人として、委任者に不利益を生じさせないための注意が必要になります。
たとえば、家庭裁判所や任意後見監督人の許可が不要とはいえ、やみくもに不動産売却をおこなって自宅を処分することは、委任者の利益を害することになるかもしれません。
不動産を処分する目的として施設入所費用や医療費を捻出するためといった理由があった場合に、任意後見人として代理権を行使するべきであると考えられます。
この善管注意義務を果たせるかどうかも含めて、任意後見人は信頼できる方を選ぶことが大切です。

まとめ

任意後見制度とは、認知症などが原因で判断能力が低下した場合に備えて、ご自身が選んだ任意後見人に、代わりにしてもらいたいことを任意後見契約によって決めておくことです。
裁判所が後見人を選任する法定後見制度に比べて、本人の意思が反映しやすいため、ご自身が元気なうちに検討することをおすすめします。
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