相続した不動産を売却する際の流れと注意点とは?遺産分割協議についても解説

2022-04-19

相続した不動産を売却する際の流れと注意点とは?遺産分割協議についても解説

この記事のハイライト
●書類の取得や相続人の確定は早めの段階でおこなうようにする
●不動産を相続する場合は、換価分割を選ぶと売却金を分割できる
●遺産分割はなるべくやり直しにならないように注意する

不動産を相続する機会はなかなか経験するものでもないので、いざ相続をした際に何をどうしたら良いのか分からないかもしれません。
しかし、相続財産に不動産が含まれている場合は大きな資産が動くことになりますので、売却することも想定して事前に流れを理解しておきましょう。
遺産分割協議や相続時の注意点も解説しますので、千葉県松戸市で不動産を相続した方、または相続予定がある方はぜひご参考になさってください。

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相続した不動産を売却するまでの流れとは

相続した不動産を売却するまでの流れとは

不動産を相続した際には、売却活動に入るまでにやらなくてはいけないことがいくつかあります。
以下が、相続した不動産を売却するまでの一般的な流れです。

  • 死亡届の提出
  • 遺言書の有無の確認
  • 戸籍謄本の取得
  • 遺産分割協議
  • 遺産分割協議書の作成
  • 名義変更の登記
  • 不動産売却の査定
  • 不動産の売却活動

それぞれの流れについて解説していきます。

死亡届の提出

相続が発生した場合、まずは被相続人の死亡届を市区町村役場へ提出します。
この提出には期限があり、被相続人が亡くなられてから7日以内に提出することが義務付けられていますので、ご注意ください。

遺言書の有無の確認

次に、遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書の有無によって今後の流れも変わってきます。
遺言書を確認しないまま話を進めてしまい、ある程度話が固まってきた段階で遺言書が見つかると時間や労力の無駄にもなりかねませんので、このタイミングでしっかりと確認しておきましょう。

戸籍謄本の取得

相続が発生すると、誰が相続人としての権利を持っているのかを把握する必要があります。
戸籍謄本を取得することで、誰が相続人かが一目で分かるようになります。
このとき、相続人全員の戸籍謄本を取得するようにしましょう。
被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要となりますので、取得するのが大変ではありますが、必ず取得するようにしましょう。

遺産分割協議

相続した不動産をどのような割合でどのように分配するかなど、相続人全員で協議をおこないます。
不動産を売却する際には、相続人全員の同意がないと売却することができませんので、売却を検討している場合にはすべての相続人から同意を得ておきましょう。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・捺印を集めます。
相続人によって作成することもできますが、権利関係のプロである司法書士に一任することもできますので、不安な方は司法書士に依頼しても良いでしょう。
ただし司法書士に依頼した場合は、報酬を支払う必要があります。

名義変更の登記

相続した不動産は、名義が被相続人のままでは売却することができません。
そのため、相続人の名義に変更する必要があり、名義変更は対象となる不動産の管轄の法務局でおこなうことができます。
名義変更の際には、下記の書類が必要です。
これらはすべて原本で用意しましょう。

  • 登記申請書
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人の住民票
  • 遺産分割協議書と印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 委任状(代表者を決めた場合)

不動産売却の査定

不動産がいくらで売却できるのかを確認するために、査定をおこないます。
査定方法は2種類ありますが、物件情報などのデータにくわえ、実際に現地を訪問して価格を算出する「訪問査定」がおすすめです。
査定内容や不動産会社の対応に問題がなければ、媒介契約を結び売却活動に入ります。

不動産の売却活動

査定額以上での売却を目指して、不動産会社のサポートを受けながら売却活動を進めましょう。
以上が、不動産の相続から売却までの一連の流れですので、事前に把握しておくと手続きもスムーズに進みます。

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相続した不動産を売却する際に大切な遺産分割協議とは?

相続した不動産を売却する際に大切な遺産分割協議とは?

ここでは、相続した不動産を売却する際に重要になってくる「遺産分割協議」について解説していきます。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、遺産を分割する権利がある相続人が集まり遺産の持分や分け方を決定するための話し合いです。
この遺産分割協議は、必ず相続人全員でおこなう必要があります。
一人でも欠けている場合には、法的効力がありませんので、無効となってしまいます。
遺産分割協議の手順について解説していきます。

相続人を確定させる

遺産分割協議を進めるには、相続人が誰なのかを確定する必要があります。
あとで相続人が増えたりすると今までの協議は全てやり直しになってしまいますので、早めの段階で戸籍謄本を取得し相続人を確定させておきましょう。

相続財産の確定

相続人が確定したら、どの資産を分けるかを確定させます。
このとき、プラスとなる不動産や資産のみだけではなく、借金などのマイナスとなる資産もしっかりと明確にしておきましょう。

財産目録の作成

財産目録とは、相続財産をわかりやすく一覧にしたものです。
プラスとマイナスの財産がどのくらいあるのか見落としがないようにまとめておくと協議がしやすくなります。

全員の同意を得る

遺産分割協議の内容に相続人全員が納得すれば、遺産分割協議書を作成し、全員の署名・捺印を集めます。

遺産分割の方法

では、遺産分割の方法にはどのようなものがあるのでしょうか。
現物分割
相続財産が土地などの場合に、持分にしたがって分筆し、それぞれの土地を相続するような方法です。
代償分割
不動産を相続した人が、他の相続人に不動産と同等の価値の現金を分配する方法です。
換価分割
相続財産に不動産が含まれる場合によく採用される方法で、売却によって得た現金を分配する方法です。
不動産査定時に大まかな売却額がわかるため、分配後の活用方法も幅広いことが特徴です。
不動産を売却する際には、この方法で資産を分割しますので、売却益がどのくらい残るのかを査定の時に考えておきましょう。

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相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点

不動産の相続には注意点がいくつかあります。
事前に注意点を把握しておくことで、のちのトラブル防止にもつながりますので、しっかりと確認しておきましょう。

不動産の価値の変動

不動産の価値というのは、常々変動していきます。
代償分割にて不動産や現金を平等に分割しても、のちのち不動産の価格が値上がりし他の相続人から不満が生じる場合があります。
このような不満が大きなトラブルに発展するのを防ぐためにも、不動産の価格変動に関しては協議の段階で理解しておきましょう。

遺産分割協議のやり直しはしない

遺産分割協議は相続人全員の同意があればやり直しをすることができます。
しかし、一度成立した遺産分割協議を白紙にして再度遺産を分割すると、贈与や交換に該当するため、思いもよらぬ税金が課税されることとなり、資産が減ってしまう可能性が高くなります。
相続人全員の同意を得ていないなどの公正な理由がある場合は、過去の遺産分割協議の無効を主張できる可能性がありますがあくまでも可能性のため、やり直すことがないよう、遺言書の確認、相続人・相続財産の確定はしっかりとおこないましょう。
やり直しとならないようにしっかりと協議をしましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却する際の流れと注意点について解説しました。
相続した不動産を売却する際は「相続人全員の同意」が非常に重要となります。
相続人が複数人いるような場合は、話の取りまとめや手続きがより複雑になるため、不動産会社のサポートが必要不可欠といえるでしょう。
有限会社さくら不動産では、相続した不動産の処分方法についてのご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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