相続後に不動産売却をするための手続きは？税金や注意点について解説

「相続後に不動産売却をするための手続きが知りたい」や「多額の相続税を支払わなければいけないのだろうか」など、相続に関する不安や疑問をお持ちの方は多いでしょう。
相続後は期限内にさまざまな手続きが必要となるため、早いうちから情報収集をしておくことが大切です。
この記事では、相続後に不動産売却をするにあたっての流れや手続き、税金、注意点について解説いたします。
千葉県松戸市の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後に不動産売却をするための流れや手続き

相続財産のなかに不動産が含まれていた場合、売却すれば現金化でき、複数の相続人でも公平に分割しやすくなります。
ここでは、相続した不動産を売却する際の流れや手続き、必要書類についてご説明いたします。

相続後に不動産売却をする流れ

相続した不動産を売却するまでには、複数の手続きが必要となります。
一般的には以下の流れで進んでいきます。

• 相続財産や相続人の確定
• 必要書類の準備
• 遺産分割協議
• 相続財産の名義変更
• 不動産の売却
• 相続税の申告と納付

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、どのように財産を分割するか話し合います。
相続財産に含まれる不動産売却をするためには、相続人全員の合意が必要です。
相続人が遠方にいて連絡が取れないなど、全員に連絡を取るだけでも時間と手間がかかることも珍しくありません。

相続後に不動産売却するための必要書類

相続後の手続きに必要な書類は多く、取り寄せるのに時間がかかることもあります。
以下の書類を準備する必要があるため、なるべく早くから手配を始めましょう。

• 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺言書または遺産分割協議書
• 対象不動産の登記事項証明書
• 不動産を相続する方の住民票
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員の住民票の写し

不動産売却を依頼する際の媒介契約

不動産売却をすることが決まったら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は以下の3種類から1つを選択します。

• 一般媒介契約：もっとも自由度が高い
• 専属媒介契約：1社の不動産会社を選んで契約する
• 専属専任媒介契約：もっとも手厚いサポートが約束される

下に行くほど規制が厳しくなる分、売却に関して不動産会社からの手厚いサポートが約束されています。
信頼できる不動産会社が見つかったら、専属媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶことがおすすめです。
不動産流通機構が運営する不動産情報システム「レインズ」への登録の他に、売主への定期的な販売活動報告が義務付けられているため、売却しやすく、状況も把握しやすいというメリットがあります。

相続後の不動産売却にかかる税金

相続後に不動産売却をした場合は複数の税金が課されますが、控除や特例を受けることで節税が可能です。
ここでは、税金の種類とその計算方法、受けられる控除や特例をご紹介します。

相続後の不動産売却でかかる税金の種類

相続した不動産を売却した場合にかかる税金は以下のとおりです。

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産売却前には、不動産の名義を被相続人から相続人に変更するための相続登記が必要です。
相続登記には、不動産の固定資産税評価額の0.4%にあたる登録免許税が課されます。
次に必要となる税金は印紙税です。
売買契約書に貼り付けて消印することで納付される印紙税は、契約書に書かれている金額が高いほど税額も高くなる仕組みです。
最後に、売却後の利益に応じて課されるのが譲渡所得税で、この計算方法は少し複雑です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は売却代金そのものに課されるのではなく、売却した利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、その不動産の購入額や、そのときに支払った諸費用などのことです。
譲渡費用とは、売却するためにかかった諸費用のことを指します。
このように計算した結果、譲渡所得がゼロかマイナスだったときには税金は課されません。
譲渡所得がプラスとなった場合は、そこに既定の税率をかけた譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税に利用できる控除や特例

譲渡所得がプラスとなった場合は、多くのケースで控除や特例を受けられます。
たとえば、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に使える「取得費加算の特例」があります。
これが適用されれば、支払った相続税を取得費に加算でき、結果的に譲渡所得を減らすことができます。
また、住んでいた家を売却したときに受けられる「3,000万円特別控除」では、譲渡所得から3,000万円も控除されます。
通常は売却した家に住んでいなければいけないのですが、2023年末までに売却すれば、相続人が親と同じ家に住んでいなくても控除が認められます。

相続後の不動産売却に関する注意点

相続した不動産の売却を成功させるためには、事前に知っておきたい注意点があります。
ここでは、相続後の不動産売却に関する注意点をご説明いたします。

注意点1：相続登記

相続人が相続登記すること自体は義務ではありません。
しかし不動産売却をするためには、必ず相続登記をしなければいけません。
ご自身で法務局に出向いて相続登記の手続きをすることもできますが、複雑な内容となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼した場合は、数万円から10万円程度の報酬を支払います。

注意点2：契約不適合責任

不動産を売却した場合、売主は契約不適合責任に注意する必要があります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されていないことが発覚した場合、たとえ売主に過失がなくても負わなければいけない責任のことです。
たとえば、売却後に雨漏りが発生していることがわかった場合、買主からは売主の負担で修理を求められるでしょう。
もし修理もできず、住み続けられないほどの重大な欠陥が見つかった場合は、契約解除されることも考えられます。
そうならないために、売却の前にしっかり物件の状況をチェックして、不備があれば契約書に明記するようにしておきましょう。

注意点3：遺産分割協議

相続人全員で話し合う遺産分割協議では、細かい方針までしっかり話し合うことが大切です。
相続財産の分割方法だけでなく、売却の際に窓口担当となる相続人や、売却にかかる諸費用の立て替え方法など、細かいことも話し合っておく必要があります。
売却価格の下限を決めておけば、購入希望者から値下げ交渉をされたときも、窓口担当者がその範囲内で決断することができます。
なにか問題が起きるたびに全員で協議し直す必要がないように、あらかじめ全員が納得する方針を決めて、担当者が判断できるようにしておきましょう。

まとめ

相続後の不動産売却の流れと手続き、税金、注意点についてご説明いたしました。
相続後の不動産売却では準備する書類も多く、時間がかかるため、早めに行動することが重要です。
わたくしども「有限会社さくら不動産」では、千葉県松戸市に特化した不動産売買をおこなっております。
相続した不動産の売却に関するお悩みは、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。