不動産売却で知っておきたい固定資産税評価額の役割や計算方法とは？

不動産売却に関わる税金のなかには、固定資産税評価額に基づいて計算されるものがあります。
売却にかかる諸費用にも関係してくるため、不動産売却の際は計算方法を知っておくと良いでしょう。
今回は固定資産税評価額とはどのようなものなのか、ポイントとともに確認していきましょう。
千葉県松戸市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、以下の税額を決めるときの基準となる評価額のことです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税

固定資産税評価額には、上記の税額を決める役割があります。
不動産売却では、未経過分の固定資産税や都市計画税を精算するときや、抵当権抹消登記の際にかかる登録免許税の計算に必要です。
そして不動産を購入した買主には、不動産取得税が課せられます。
このほか相続税の計算にも、固定資産税評価額が用いられることがあります。
固定資産税評価額の決め方はどのようになっているのか、確認していきましょう。

固定資産税評価額の決め方

土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日に定められる公示価格の70％が目安となっています。
土地が所在する地域や、接道状況、形状、面積などから総合的に評価します。
そのため土地の評価額を知りたいときは、公示地価を用いれば計算可能です。
そして建物の場合は、再建築価格を用いて固定資産税評価額を決定します。
再建築価格とは、同じ建物を現時点で再建した場合にかかる費用から、経年劣化分を差し引いて算出したものです。
建物の構造などの条件によっても変化しますが、一般的には建築費用の50～70%です。
具体的な評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。
納税通知書にある課税明細書の、「価格」欄に記載されている金額が評価額です。

不動産売却で固定資産税評価額を計算する方法

固定資産税評価額は、市町村が決定している評価額のことです。
そのため自身で計算する方法はなく、評価額の見直しは3年ごとにおこなわれます。
土地については、2人以上の不動産鑑定士が評価しています。
そして建物については、再建築費から経年劣化分を差し引いたものが固定資産税評価額です。
なお固定資産税評価額を用いた、それぞれの税金を調べる方法は以下のとおりです。

固定資産税・都市計画税

固定資産税および都市計画税の税額は、以下の式で計算できます。

• 固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
• 都市計画税＝課税標準額×制限税率（最高0.3％）

多くの自治体において固定資産税は、標準税率（1.4％）で計算できます。
しかし自治体によっては、異なる税率を採用していることがあるため注意してください。
そして都市計画区域のうち市街化区域内に所在する不動産は、都市計画税も課せられます。
都市計画税は制限税率が用いられており、最高で0.3％までです。

不動産取得税

不動産取得税とは、購入や贈与により不動産を取得したときにかかる税金です。
なお相続により相続人が取得した場合、不動産取得税はかかりません。

• 不動産取得税＝課税標準額×税率
• 土地・居住用の建物：税率3％
• 非居住用の建物：税率4％

千葉県において、2024年3月31日までに取得した土地と建物には、上記の税率が適用されています。
さらに宅地の場合は、評価額の2分の1が課税標準額です。
この不動産取得税は、不動産売却の売主側が負担する税金ではありません。
しかし住み替えをともなうときは、新居の購入に際して不動産取得税が課せられます。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記にかかる税金のことです。
手続きによって税率が異なり、中古住宅の売却に関係するおもなものは以下のとおりです。

• 土地の移転登記：2％（2023年3月31日までの登記は1.5％）
• 建物の移転登記：2％（2023年3月31日までの登記は0.3％）
• 抵当権抹消登記：1件あたり1,000円

なお移転登記にかかる登録免許税は、不動産の新たな所有者である買主負担となるのが一般的です。
そして住宅ローンを組んで取得した物件には、抵当権が設定されています。
不動産売却にあたっては、ローンを完済したうえで抵当権抹消登記の手続きが必要です。
登録免許税は不動産ごとにかかるため、一戸建ての場合は土地と建物それぞれに1,000円ずつ課せられます。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、売主が負担するのが一般的です。

土地を不動産売却するときの固定資産税評価額以外の調べ方

土地を不動産売却する際は、固定資産税評価額以外に評価額を調べる方法があります。
そこでどのような方法があるのか、ポイントとともに確認していきましょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が公表する毎年1月1日時点の土地価格のことです。
全国にある標準地のみが対象で、土地価格を知りたいときの目安になります。
また公共事業の用地買収は、公示地価を基準に決めることとなっています。
不動産鑑定士が現地調査をおこない、地価公示法によって算定しています。
公示地価は、「土地総合情報システム」で検索可能です。

基準地価

基準地価とは、毎年7月1日時点の土地価格のことです。
各都道府県が公表しているもので、公示地価と同じ標準地が採用されている場合もあります。
基準地価は、「土地総合情報システム」で検索可能です。

路線価

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の価額のことです。
路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で検索可能です。
数字が路線価、アルファベットが借地権割合を示しています。
そして路線価方式を用いると、相続税の計算に必要な土地の評価額を調べられます。
土地の価格×面積=土地の評価額
ただし正確には補正率（奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率など）を加味しなければなりません。
概算の金額は公示価格の80％が目安ですが、正確な金額を調べたいときは税理士に依頼すると良いでしょう。
また、路線価が付いていない地域も存在します。
そのときは、倍率方式によって計算できます。
固定資産税評価額×評価倍率＝土地の評価額
なお評価倍率は、国税庁の評価倍率表で確認できます。

実勢価格（時価）

これから不動産売却をおこなう場合は、周辺エリアの取引相場や、固定資産税評価額、路線価などを参考にします。
土地の場合、固定資産税額を70％で割った金額が実勢価格の目安です。
たとえば700万円の土地の実勢価格は、700万円÷70％＝1,000万円となります。
より具体的な価格を知りたい場合は、不動産会社の価格査定を受ける必要があります。
しかし目安の土地価格を把握したいときは、固定資産税評価額で概算を求めると良いでしょう。
なお建物は物件ごとに差異が大きいため、広さや築年数など条件が似ている物件の成約価格を参考にしてみてください。

まとめ

不動産売却するなら知っておきたい、固定資産税評価額とは何かについてご紹介しました。
実際の取引価格と異なるものの、固定資産税評価額を用いれば目安の金額を調べられます。
また売り出し価格を決定するときの判断材料にもなるため、不動産売却の際は参考にしてみてはいかがでしょうか。
私たち「有限会社さくら不動産」では、千葉県松戸市で不動産売却のご相談を受け付けております。