相続した物件の不動産売却にはどのような注意点がある?

2022-07-19

相続した物件の不動産売却にはどのような注意点がある?

この記事のハイライト
●相続した物件を不動産売却するためには、相続登記により名義を変更する必要がある
●特別控除などの特例を利用するためには、売却のタイミングに注意が必要
●相続による不動産売却では、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめ

相続した不動産を売却する際は、名義変更や手続きの期限などの注意点があります。
節税につながる特例を利用できる場合もあるため、不動産を相続したらなるべく早く不動産売却するのがおすすめです。
そこで不動産売却するときに知っておきたい、相続関連の手続きの注意点をご紹介します。
千葉県松戸市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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相続した物件の不動産売却における名義の注意点

相続した物件の不動産売却における名義の注意点

不動産の所有者が亡くなると、相続人が新たな所有者となります。
しかし名義を変更するためには、相続登記の手続きをしなければなりません。
相続登記は義務化されておらず、手続きの期限もありません。
しかし不動産売却する際は、相続登記により名義変更する必要があります。
また、2024年4月1日以降は相続登記が義務化されるため、早めに手続きを済ませるのがおすすめです。
そこで、相続登記の流れや注意点を確認していきましょう。

1人が相続するときのポイント

相続人が1人しかいないときは、単独名義の不動産となります。
そのため相続登記により不動産を名義変更すれば、不動産売却が可能です。
また相続人は複数いるものの、不動産を相続するのは1人だけのケースもあるでしょう。
遺言書がない場合や、遺言書・法定相続分で定められた以外の方法で分割するときは、遺産分割協議をおこなう必要があります。
協議により不動産を誰が相続するのかが決まったら、遺産分割協議書を作成してください。

複数人が相続するときのポイント

遺言書や遺産分割協議の結果、複数人で1つの不動産を相続することがあります。
共有名義の不動産も、単独名義のときと同様に相続登記が必要です。
相続人が単独で不動産を相続しようとするとき、ほかの相続人に対して代償金を支払わなければならなくなることがあります。
そこで共有名義として相続登記すれば、物理的な分割が難しい不動産を公平に分けられるメリットがあります。
そして共有者全員の同意があれば、不動産売却も可能です。
もし不動産をそのままの状態で活用したい相続人がいなければ、不動産売却により現金化するのがおすすめです。

相続登記の必要書類

相続登記にあたっては、以下の書類を準備してください。

  • 所有権移転登記の登記申請書
  • 遺産分割協議書 (遺産分割協議が必要なケース)
  • 印鑑証明書
  • 被相続人の死亡の記載がある戸籍(除籍)謄本
  • 被相続人の出生からの除籍・改製原戸籍謄本
  • 被相続人の住民票(除票)の写し
  • 相続人全員の戸籍謄本(抄本)
  • 固定資産評価証明書
  • 相続関係説明図

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相続した物件を不動産売却するときの期限や注意点

相続した物件を不動産売却するときの期限や注意点

相続した物件を処分する場合、不動産売却のタイミングに注意点があります。
そこで不動産売却の全般的な注意点から、相続に特有の気を付けたいポイントまでを確認していきましょう。

相続税の申告・納税期限は10か月

相続税の申告・納税期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。
売却金を納税資金に充てたいと考えている場合、申告期限までに不動産売却が完了している必要があります。
売却のタイミングや、注意点は次のとおりです。
売却には3~6か月かかる
通常の不動産売却はスムーズに手続きが進んでも、引き渡しまでに少なくとも3か月はかかります。
なかなか買主が見つからなければ、半年や1年以上の期間がかかることも珍しくありません。
不動産会社による価格査定および媒介契約の締結まで、1か月前後かかります。
そして売却活動は、3~6か月程度を見込んでおきましょう。
また売買契約を締結してから引き渡しまでは、1か月程度の期間を設けるのが一般的です。
売却完了まで6か月かかる場合、相続税の申告期限に間に合わせるためには、相続開始から4か月以内に売却をスタートする必要があるでしょう。
売却活動の注意点
相続で取得した物件は、築年数が経過しているケースも多いでしょう。
すると建物に何らかの不具合が生じている可能性が高く、引き渡し後に契約不適合責任に問われるリスクがあります。
そのため物件の状態を詳しく調査するため、ホームインスペクションを実施するのがおすすめです。
ホームインスペクションでは、建物の不具合や欠陥の有無、修繕が必要な箇所を専門家が診断します。
なおホームインスペクションは依頼から実施までに1週間、検査から報告までに1週間程度の期間がかかります。
そのため不動産売却を決めたら、早めにインスペクションの手配を済ませておくと良いでしょう。

特例の利用には期限がある

相続した不動産は、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却がおすすめです。
この期限内に不動産売却すると、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。
この特例では、支払った相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できます。
課税譲渡所得を少なく抑えられるため、不動産売却時の節税につながるのがメリットです。
このほか「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」など、譲渡所得が対象となる特別控除の特例などもあります。
そこで不動産売却の際は、利用できる特例の有無を確認しておくのがおすすめです。

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相続した物件を不動産売却する際の媒介契約の選び方

相続した物件を不動産売却する際の媒介契約の選び方

媒介契約には、次の3種類があります。
相続をともなう不動産売却ではどの媒介契約にすると良いのか、それぞれの特徴や注意点とともに確認していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べます。
また自身で見つけた買主については、不動産会社を通さずに取引可能です。
そして不動産会社は、販売活動の進捗状況を報告する義務がありません。
そのため販売活動の状況を知りたいときは、売主側から問い合わせなければならないことがあります。
さらに不動産情報ネットワークの「レインズ」に、物件情報を登録する義務もありません。
また不動産会社が独自に実施している、販売活動に関するサービスを受けられないことがあるのも、一般媒介契約の注意点です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約および専属専任媒介契約は、特定の1社とのみ媒介契約を結べます。
不動産会社に対しては、販売活動の定期報告とレインズへの情報登録が義務付けられています。
そのため一般媒介契約と比較して、手厚いフォローを期待できるのがメリットです。
ただし専属専任媒介契約では、自身で見つけた買主についても不動産会社の仲介を受けなければならないのが気を付けたい注意点です。
しかし、個人が親族や知り合い以外の買主を自力で見つけられるケースは稀です。
売買契約の多くは不動産会社が見つけた買主との間で結ばれるため、大きなデメリットにはならないでしょう。
むしろ積極的な宣伝活動や、不動産会社が独自におこなうサービスを受けられるメリットがあるため、早期売却を目指したい方におすすめです。
そこでどの媒介契約にするのか迷った場合は、専任系の媒介契約にすると良いでしょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するときに知っておきたい、注意点についてご紹介しました。
申告期限が定められている手続きもあるため、不動産売却をご希望の方は早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
私たち「有限会社さくら不動産」では、千葉県松戸市で価格査定のご依頼を受け付けております。
相続した物件の不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

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