相続後の不動産売却にかかる譲渡所得税とは?控除についても解説

2022-08-23

相続後の不動産売却にかかる譲渡所得税とは?控除についても解説

この記事のハイライト
●不動産売却時にかかる主な税金は、譲渡所得税と印紙税、登録免許税である
●「取得費加算の特例」など、譲渡所得税を軽減できる特例がある
●不動産売却をして利益を得た場合、翌年に確定申告をしなければならない

相続した不動産の売却が、人生で初めての不動産売却だったというケースは珍しくありません。
不動産売却をすると譲渡所得税などの税金がかかることや、相続後の不動産売却に活用できる控除などが用意されていることはご存じですか?
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金や確定申告について、そして相続不動産の売却時に知っておきたい控除や特例について解説します。
千葉県松戸市で相続後の不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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相続後の不動産売却にかかる税金とは?ポイントは譲渡所得税

相続後の不動産売却にかかる税金とは?ポイントは譲渡所得税

相続した不動産かどうかにかかわらず、不動産売却の際には数種類の税金がかかります。

不動産売却時にかかる税金1:譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって譲渡所得を得た場合に、その譲渡所得に対して課される税金のことです。
不動産を売却する際に課される主な税金のなかでも金額が大きくなりがちなので、しっかりと理解を深めておきましょう。
ここでいう譲渡所得とは不動産売却で得た純粋な売却益のことを指しており、不動産売却額から経費などを差し引いて求めることができます。
譲渡所得を求める計算式は次のとおりです。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
「譲渡収入金額」とは不動産の売却価格のことで、「取得費」は不動産を購入する際にかかった費用、「譲渡費用」は不動産を売却する際にかかった費用のことをいいます。
取得費に含まれる主な項目は次のとおりです。

  • 不動産の購入費
  • 不動産を購入する際に支払った仲介手数料
  • 不動産を購入する際にかかった収入印紙代(印紙税)などの税金
  • 不動産を購入する際に実施した土地の測量費

また、譲渡費用に含まれる主な項目は次のとおりです。

  • 不動産を売却する際に支払った仲介手数料
  • 不動産を売却する際にかかった収入印紙代(印紙税)などの税金

これらの取得費と譲渡費用を、不動産の売却価格から差し引いて譲渡所得を算出します。
マイナスになった場合は、もちろん譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の税率とは
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
不動産売却の年初時点での所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」であれば税率は39.63%、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は20.315%です。
なお、この税率には「住民税」と「復興特別所得税」が含まれています。
この税率を譲渡所得の金額にかけることで、譲渡所得税を求めることが可能です。
ただし、ここでいう不動産の所有期間は、「不動産を購入してから売却した年の1月1日まで」でカウントされます。

不動産売却時にかかる税金2:印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に課される税金です。
印紙税の額は不動産の売却価格によって決められています。
主な価格帯の税額は次のとおりです。

  • 売却価格500万円超~1,000万円以下:印紙税5,000円
  • 売却価格1,000万円超~5,000万円以下:印紙税1万円
  • 売却価格5,000万円超~1億円以下:印紙税3万円

※この税額には軽減税率が適用されています。

不動産売却時にかかる税金3:登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有者名義を変更する際にかかる税金です。
相続した不動産では、被相続人の名義から相続人の名義へと変更する「相続登記」の際に登録免許税を支払わなくてはなりません。
相続登記の場合の税率は0.4%で、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に対して課税されます。

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相続後の不動産売却時に利用できる特例や特別な控除とは

相続後の不動産売却時に利用できる特例や特別な控除とは

相続した不動産を売却する際には、いくつかの特例や控除が用意されています。
利用することで大幅な節税につながることもあるので、適用できる特例や控除がないかしっかりと確認しておきましょう。
ここでは、代表的な特例を3つご紹介します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税の一部を取得費に加算できるという特例です。
前項でもお伝えしたように、取得費の額が多くなればなるほど譲渡所得の額は少なくなります。
そのため、譲渡所得税の節税効果が見込める特例の一つです。
ただし、適用条件は「相続を知ってから3年10か月以内に不動産売却をした場合」となっているので注意してください。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、不動産売却で得た譲渡所得から、最大3,000万円までを控除できるという特例です。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下だった場合は譲渡所得が残らないため、譲渡所得税を課されることはありません。
これまで、この特例の適用条件は自らが居住していた住宅(マイホーム)を売却した場合に限られていたため、同居していた配偶者や子どもが相続人になった場合などにしか利用できませんでした。
しかし、平成28年に法改正がおこなわれ、現在では相続した空き家や土地に対しても適用が可能になっています。
ただし、マイホームを売却した場合は「取得費加算の特例」との併用が可能ですが、相続した空き家や土地を売却した場合には併用が認められていないので注意してください。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有した不動産を売却する際に、譲渡所得税の税率が軽減されるという特例です。
譲渡所得が6,000万円以下であれば、税率が14.21%になります。
長期譲渡所得の基本的な税率は20.315%なので、節税効果としては大きいといえるでしょう。
なお、譲渡所得が6,000万円を超える場合は、6000万円超の部分の税率は20.315%のままです。
この特例は、「3,000万円の特別控除」と併用することもできます。

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譲渡所得税の節税にも?不動産売却の翌年は確定申告を忘れずに

譲渡所得税の節税にも?不動産売却の翌年は確定申告を忘れずに

不動産売却によって譲渡所得を得たら、確定申告をおこないましょう。
税務署に所得の額を申請し、納税額を確定させる必要があるからです。
確定申告をしないでいると、無申告加算税や延滞税を課される可能性もあるので注意してください。
また、確定申告をしていなければ不動産売却時の特例や特別控除などを利用することはできません。
確定申告のタイミングは、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間です。
税務署に必要書類を持参する方法のほか、インターネットから確定申告を済ませることもできます。

確定申告の際の注意点

譲渡所得がマイナスの場合は原則として確定申告は必要ありません。
ただし、確定申告が必要かどうかを判断する際には注意が必要です。
確定申告においては、特例や控除を適用する前の譲渡所得が判断材料となります。
不動産売却の際には「3,000万円の特別控除」などのいくつかの特例が用意されていますが、たとえば売却益が2,500万円だった場合、3,000万円の特別控除を適用させると譲渡所得は残りません。
しかし、確定申告では特例を適用する前の譲渡所得を見てプラスかマイナスかを判断するため、このケースでは「譲渡所得=2,500万円」として確定申告が必要になります。
そもそも、先ほどもお伝えしたように、確定申告をしてからでなければ特例を利用することはできません。

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まとめ

相続した不動産を売却すると、譲渡所得税などの税金を課される場合があります。
しかし、税金対策として有効な特例や特別控除なども用意されているため、見落としのないようにしっかりチェックしておきましょう。
千葉県松戸市で相続不動産の売却や税金対策についてお悩みの方は、有限会社さくら不動産までお気軽にご相談ください。

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